万科化债小77论坛，迎来了新进展。

1月9日晚间，万科A公告显现，其子公司2019年的一笔期限不超5年的保障资管债权投资计算，到期日革新至2026年12月31日。收尾当今，本次融资余额20.4亿元。这意味着，这项债权投资计算取得缓期，缓期期限或为两年。

固然有退回务缓期的积极信号，但与此同期，万科的债券波动仍然激发外界眷注。债券波动事关万科债券兑付的信心，也进一步指向其偿债压力。公司股价也握续走低，收尾1月10日收盘，万科A股价为6.69元，跌3.74%。

万科面对的压力，到底有多大？

图/视觉中国

压力有多大？

刚刚往日的2024年，万科的还债任务顺利完成，但这并不代表着万科不错松语气。

1月9日，多只万科境内债走低，“22万科02”跌超15%，“22万科06”跌超6%；1月10日，下降势头握续，其中“21万科06”价钱跌至57元东谈主民币的记录新低。好意思元债方面，1月8日盘中，万科2027年11月到期好意思元债势创前年4月12日以来最大跌幅。

中指商议院企业商议总监刘水告诉中国新闻周刊，地产债一定进度上大约响应现时投资东谈主和老本市集对公司的信心，近日万科债券走低或标明市集当今对万科流动性的担忧。

公司最新财报数据显现，收尾2024年9月30日，万科企业的短期债务从收尾2023年底的620亿元升至1168亿元。而公司现款流仅为797.45亿元，无法隐敝其短期债务，现款短债比仅为0.66。这标明公司在短期偿债才能上存在不及。

更进击的是，2025年万科将迎来偿债“岑岭期”。

据DM查债通统计，2025年全年，万科共有16笔到期或行权的境内公开债，存续本金界限悉数326.4亿元，浆果儿全集另有两笔境外债到期，存续本金界限约为66.4亿元。

其中，2025年一季度是万科的偿债小岑岭，有98.9亿元的境内公开债需要兑付，而境外债兑付岑岭为2025年5月，当月需兑付4.55亿好意思元。

另据企业预警通数据，收尾1月10日，万科刊行的存续期债券存量界限为487.43亿元，数目共30只。以期限1—3年期为主，其中1年以内到期的金额达到178.90亿元，其票面利率大多在3%以上，略高于同评级同期限的其他家房企所发地产债。

与此同期，万科的现款流握续吃紧。

销售回款是房企自有资金最主要起头，功绩下滑让万科濒临一定的挑战。

2024年前三季度，万科终了营收2199亿元，同比下降24.3%；归母净利润赔本179.43亿元，同比下降231.7%。万科在财报中指出，形成赔本的主要原因之一是征战业务的结算界限和毛利率下滑，同期公司加大计提钞票减值准备。

这背后是握续下滑的销售发达。2024年前三季度，万科累计终了协议销售面积1330.8万普通米，协议销售金额1812.0亿元，同比分辩下降26.8%和35.4%。

另一方面也和2022年之前高成本拿地磋磨。

固然早在2018年万科董事会主席郁亮就喊话“活下去”，但万科在2018、2019、2021年地产行业拿地总金额名顺次一，2020年名顺次二。万科管制层在2023年功绩会上默示，公司照的确2022年之前存在非感性拿地的情况，影响了利润。

若何走出窘境？

面对债券到期偿付的压力，积极寻求化债规范成为当务之急。

在刘水看来，为嘱托本年的偿债压力，房企应提前计较现款流，在加速销售去化、加速出售钞票、回笼资金的同期，还应作念细“节流”方面的使命，减少拿地、减少支拨，积极进行债务重组，与债权方换取协商。

2024年9月26日，中央政事局会议强调“促进房地产市集止跌回稳”，住房城乡建设部会同磋磨部门打出一套“组合拳”，房地产市集出现了积极变化。住房城乡建设部房地产市集监测系统数据显现，前年10月、11月世界新建商品房往复网签面积伙同两个月同比、环比双增长。

12月14日，住房城乡建设部副部长董开国在北京默示，在一系列计策门径作用下，中国房地产市集信心得到有用提振，房地产市集呈现出止跌回稳的积极势头。

中国企业老本定约副理事长柏文喜对中国新闻周刊默示，愈加积极的财政计策和顺序宽松的货币计策，以及市集信心的归附有助于房地产企业迎来革新，但系列利好从计策端传导到本色销售端需要一个经由。

汇生海外老本总裁黄立冲进一步指出，2025年是万科的“偿债岑岭年”，聚积到期的大额债务推行其资金调配才能。斟酌到短期偿债压力较大，万科或需依赖外部融资和钞票变现看守流动性。

“固然万科账上货币资金界限较大，但扣除预售监管资金后本色可用资金有限，销售回款不及可能进一步加重流动性病笃。评级下调使得万科在海外老本市集融资成本上涨。”黄立冲告诉中国新闻周刊。

融资端的建树的确需要时期。站在行业角度来看，刘水分析，“9·26”中央政事局会议提倡要“促进房地产市集止跌回稳”后，磋磨部门及场所积极落实计策。2024年9月以来，在上年低基数影响下，房企债券融资总数同比伙同回正。房企融资略有回暖，计策加力有望带动预期建树。

2024年以来，万科也加大了钞票科罚的力度。万科赓续科罚了上海七宝万科广场50%股权，深圳湾超等总部基地地块、上海南翔印象城MEGA 48%股权等。仅2024年上半年，万科通过出售营业地产名目就回笼资金93.4亿元。

若何面对2025年的债务压力？万科回复中国新闻周刊默示，针对2025年将要到期的公开债务，公司会负重致远，连接从计算端和融资端等多方面筹集资金，通过积极销售回款、握续鼓吹巨额往复、加速非主营业务退出和握续争取融资资源等格式，嘱托磋磨债务兑付。

参考贵寓：

《万科一笔20.4亿元保障资管融资缓期2年》，2025-01-09，逐日经济新闻

《债务问题再引眷注，万科回话》小77论坛，2025-01-09，财联社